职业一片哀鸿间，优客工场护肤方法揭露招股书，稳了稳军心。

在看完优客工场招股书后，一位业界同行道出了从业者近期的心情——总算"回归理性"了。

短短4个月时刻，联合作业职业坐了一趟过山车。

WeWork估值超高的时分，职业一度过于达观；WeWork上市折戟后，职业又过于失望。现在，优客工场正式揭露招股书，总算给阴霾一般的联办职业带来了晴天。

今日，PropTech研习社独家得悉，前不久收买SOHO3Q项意图黑马筑梦之星，在上星期刚刚成为优客工场的柱石出资者，出资金额约300万美金，现在已在存案中。

为什么要在这个时分出资？优客工场实在情况怎么？发布招股书后能否按期上市？上市路上会步WeWork后尘吗？业界人士怎么看待优客工场赴美上市？

PropTech研习社翻了352页招股书，并找了业界22位CEO们聊了聊，咱们发现了优客工场的7大隐秘。

招股书显现，毛大庆配偶持股35.27%，是优客工场榜首大股东。Ambitious World Limited持股8.56%，位列第二大股东，星牌集团持股5.31%，位列第三大股东。

在表决权方面，优客工场招股书显现，每股A类普通股有权取得1票，⽽每股B类普通股则有权取得15票。

在此次发行完结后，毛大庆和白小红持有的35.27%股票将悉数转化为B类普通股。而Ambitious World Limited、星牌集团等股东所持有的股票在发行完结后将转化为A类普通股。毛大庆和白小红在Ambitious World Limited中享有的股份相同不享有转化为B类普通股的特权。

企查查数据显现，优客工场的工商股东共有43位，在前6大股东中，实践操控人与终究受益人白小红个人持股数量最多为26.45%；另5大股东持股份额3.4%—7.89%不等；剩下37位小股东合计持股49.84%。其间持股3.5%以下的股东3位；持股2%—3%的股东9位；持股1%—2%的股东9位；持股1%以下的股东16位。

对此，有业界人士表明，涣散的持股份额，对优客工场而言，有三大优点：

榜首：每位股东出资不多，能够不断吸纳有影响力的个人，关于股东而言，参加本钱相对较低；

第二：参加人数多，会使得优客工场的融资轮数也相对较多，每一轮只需后边有人进来，前面的人就能够取得账面上的增值；

第三：每个人持股少，意味着在公司没有任何话事权，关于严重决议计划，没有辩驳的权力，这有利于公司的一致决议计划。

上述人士以为，从股东结构来看，尽管股东人数许多，但由于持股份额最多的仍是毛大庆配偶，因而整个公司的决议计划，或仍是毛大庆配偶说了算。

优客工场缺钱吗？缺，债务+股权"两条腿"走路

WeWork有软银股东做靠山，使用股+债的高档融资术撬动了百亿级的资金，优客工场的财技怎么呢？

PropTech研习社发现，优客工场在上市前，还发行了3次普通股以及1次可转化债券。

2019年1⽉，优客工场向All-Stars发⾏了1000万美元可转化债券，可转化债券是单利计息，年利率为8％，到期日是2020年1月9日。优客工场开创人毛大庆的全资子公司 Maodq Limited以其持有的697,977股普通股向 All-Stars供给典当担保。

2019年5月、6月和8月，优客工场别离发行了7033万元、2031万元和4067万元，每股⾯值0.0001美元的普通股，股东悉数为组织出资人。

此外，优客工场在2018年和2019年前三季度的利息⽀出别离为⼈⺠币990万元（140万美元）和800万元（约合110万美元），⽽2017年利息支出仅为⼈⺠币10万元，优客工场在招股书中将利息支出激增解说为银⾏告贷及其他告贷额添加。

据业界人士跟PropTech研习社泄漏，优客工场2018年990万的利息支出着实不低，这说明优客工场的告贷至少一个多亿。

这一点也从招股书中的得到印证。招股书显现，优客工场在2018年的短期告贷和长时间告贷别离为7769.8万元和4539万元，总告贷额1.23亿元；在2019年前三季度的短期告贷和长时间告贷别离为1.3亿元和2.97亿元，总告贷额4.27亿元。能够看出，优客工场在2019年银行债务融资大幅进步。

优客工场手里有楼吗？有，两块土地，自我克制物业25万方

WeWork上市风云里，开创人由于将自己手里的楼租给公司，担负上了道德危险。这样的危险，优客工场能躲避吗？

优客工场在招股书中发表，除了租借的联合作业空间和作业室外，其具有两块土地的使用权，但现在没有开端施工。此外，优客工场具有的自有房产总面积约为24.9万平方米。

同WeWork相同，优客工场也存在相关买卖，但不是个人行为。

招股书显现，优客工场与开创人毛⼤庆的隶属公司优享创智签定了六份租借协议。而优享创智是优客工场公寓事务——同享际的运营公司。

两边约好的租借期限为2年至20年，日租金为2.83元/平方米至10元/平方米，每年递加。2017年和2018年，以及到2018年9月30日和2019年9月30日的9个月，优客工场与优享创智签定的租借协议发生的租借费用别离为30万元、900万元(130万美元)、670万元和1710万元(240万美元)。

但反过来，优客工场又会为优享创智供给咨询、施工、规划服务。2017年和2018年，以及到2019年9月30日的9个月，优客工场为优享创智供给咨询、修建和规划服务所发生的净营收别离为680万元、700万元(100万美元)和830万元(120万美元)。

6万字论述"中国特征"危险，当"二房东"并不简单

与WeWork拿出4万字论述危险来比照，优客工场在危险提示部分用了近6万字，其间不少危险跟国内特征的政策法规相关。

在经营危险一栏，优客工场还说到少量⼏个场所没有完结所需的竣⼯检验查看，或许存在行政处罚危险。截⾄本招股说明书发布之⽇，优客工场因未完结所需的防⽕和消防安全竣⼯检验查看⽽导致的最⾼罚款额约为⼈⺠币130万元。

除了一切"二房东"会遇到的惯例危险，助力优客工场成绩生长的大客户也成为危险要素质疑。

在"⻛险要素"一栏中，优客工场现在依托数量有限的首要⼤型企业成员来坚持其⼊住率。这种集中度导致更⼤的集中度⻛险，例如，假如这些要害企业之⼀终⽌与优客工场的合同，优客工场的事务或许会遭受丢失。

截⾄2019年9⽉30⽇，优客工场排名前25位的⼤型企业成员占⼯作站租借的约16％，占2019年前三季度总净收⼊的24.7％。

4个月前，全球瞩意图WeWork因其开创人言行和估值泡沫，这只明星独角兽下跌神坛。现在，冒着WeWork上市未果的阴霾，优客工场逆势赴美，业界人是什么主意呢？

PropTech研习社今日跟业界22位CEO聊了聊。其间，包含氪空间、办伴在内的多家联合作业开创人对优客工场行将上市表明祝贺。

但业界对此事点评仍是站成了两派：支持者以为优客工场上市从头了提振职业决心，质疑者直指优客工场数据，忧虑其上市之后的股价体现。

以下是业界大咖情绪：

首要祝贺优客工场。当然，这个时刻点能迈出这一步我想也是无法之举，乃至是无可奈何吧。这个隆冬到来之前WeWork现已先泼了一盆冰水，可想而知这个时刻点联合作业请求IPO之路的艰苦。从全体财报数据 来看，优客工场的财报数据与WeWork之前的财报数据比较有许多类似之处，这或许也是对优客工场IPO最晦气的一面，究竟WeWork IPO的暗影未消。

可是归纳来看，除了财报数据之外，优客工场给于未来商场及出资者的决心也有另一面：一是不相同的中国双创环境；二是不相同的开创人和创业团队。所以，希望优客工场能够给这个冬季带来温温暖振奋。

国内某中介职业观察者：

固然，优客工场有必要是这个职业里最优异的份子之一，这一点毋庸置疑的。而就IPO这个事儿而言，确实是开展路途中的一个要害节点，阶段性经营策略调整比如临时抱佛脚，能够处理眼下问题 ，可是长时间来说还有必要打铁本身硬。

优客工场招股书显现十分好的数据，商场通过洗牌调整，一定是会留下最有才能和实力的企业；特别是在新商场探索过程中能及时调整还要能苦练内功。我继续看好联合作业的中远期未来。苦练内功包含运营，也包含根据空间的非空间事务，原本联合作业的一个重要逻辑便是许多企业集合后，根据企业集合的非空间事务优势会更显着。我想优客工场证明了这一点。

城智更新研究院院长陈方勇：

值得注意的是，规划效应带来各项费用占总净收入的份额不断下降，招股书数据显现，优客工场一般办理费用占比由2017年的56%下降至2019前9个月的15%，商场销售费用占比则由2017年的15%下降为2019年前9个月的6%。总运营功率大幅进步，运营赢利率显着改进：由2017年的-239%改进至2019年前9个月的-64%；而2019Q3运营赢利率已优化至-37%。

中经联盟秘书长、优铺网开创人陈云峰：

一路陪着毛大庆创业走来，我有几点感触想说：榜首，我从来没见过像毛大庆这样优异亲和，有开展眼光的人。他之前在万科做总裁的时分，万科在北京站稳了脚跟，坚持了老迈的方位。

第二点便是在创业傍边的辛苦。咱们在台上讲演都是很风景的，可是咱们俩走下来到了休息室，他会扒开头发让我看，头发全白了，为了工作真是熬白了头。

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